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万科战略转型  

2016-01-23 11:23:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科战略转型敲响了谁的丧钟(ZT)

 万科战略转型 - chow888 - chow888的博客 (2015-11-18 10:41:00)

     几个月前就听说了万科所谓“八爪鱼”战略及其”长租公寓”的诞生,只是没太在意。今天看到万科又在”长租公寓”基础上延伸出“先租后售”模式,这才反应过来,意识到万科的战略转型意义非同小可。毫不夸张地说,万科从”长租公寓”到“先租后售”,不仅是华丽转身,恐怕更是敲响了传统房地产业的丧钟。

1 小故事与万科的战略转型

      几个月前,有公司员工告诉我说,他老婆可能会因为万科的入侵而失业。听得我丈二和尚,不知所云。一个小公司员工失业,怎么扯上了万科入侵呢?

      近年来,楼市萎靡,地方政府、银行和开发商联合起来维护楼市天价,造成有价无市,到处是空置楼盘的局面(这一点我在《天价楼市不着陆天理难容》一文中有详细解读)。虽然开发商日子有些难过,但一些脑子灵活的房产中介在这其中却发现了商机。这些中介公司把空置的楼盘租过来,进行简单装修,然后出租,居然生意非常火爆。告诉我消息那位员工的妻子就在一家这样的中介公司上班,待遇也不错。

      这一情况虽未引起我过多思考,但至少也说明了几点:

      其一,百姓对住房的确存在刚性需求。

      其二,对住房的需求再刚性也不助于楼市的销售,更无助于地方政府维护楼市天价,因为有钱的已经有房了,没房的根本买不起房。有价无市的局面,其实就是开发死撑,无房者死等。

      其三,只要央行坚持不对楼市放水,地方政府人为操控的天价楼市就不可避免会最终崩盘,这一天不会太久。租赁市场的火爆多少体现了一定的替代效应。

      万科不愧是房地产业的龙头老大,对行业形势应该有最清醒的认识,对行业动态也最具敏感性。最可贵的是,万科一旦对大势有了判断,既有“壮士断腕”的勇气,也有开启战略转型的眼光。导致我公司员工老婆失业的起因就在这里。

      万科的”长租公寓”项目在几个月前进驻武汉,员工老婆就职的中介小公司很快体会到了竞争的滋味,生意一下子就难做了。万科财大气粗,一进来就席卷了武汉三镇,空置房源被万科强势垄断,小公司自然就难以生存了。当然,此时的万科,还只是”长租公寓”项目,即租赁空置楼盘,装修出租,赚取租金差价。

      今天再看到“先租后售”的模式出台,这才意识到前期的”长租公寓”不过是前期的市场试水,真正的战略意图隐藏在身后。

2 万科敲响了谁的丧钟

      我们都知道,传统的房地产开发模式,是无本万利的经营模式,其赢利水平不亚于贩毒。为什么这么说,我们来看看传统房地产开发商整个的“开发”过程就明白了。

      首先,开发商基本不需要资金就可以取得土地使用权,只要有关系就行。第二步,用取得使用权的土地到银行质押贷款,再用贷款支付政府的土地出让金。第三步,让建筑商带资建设,开动机器开工造势。第四步,开始广告宣传,卖楼花,用收取的预售款来支付建筑商的工程款。最后,房子还没建起来,钱已经赚到手了。整个过程玩的就是“空手道”,唯一需要的资本是权力资本。谁与地方政府主要领导有关系,能拿到土地,谁就能无本万利。

      这种楼市经营模式,一直持续了二十多年,无数人无本万利地发财了,政府和银行也跟着发了大财。但其本质却是,三方合伙用老百姓的钱,用老百姓的地,赚了老百姓的钱,而且是天价地、暴利地赚了老百姓的钱。也正因为是无本万利的买卖,所以,当有价无市的局面出现后,开发商还能够撑得住,撑得起。

      但是,万科“先租后售”模式的出现,却彻底打破了这种传统模式。建好房子,只收租金,在有钱可以买下房子时,再支付房款,租金还可以抵房款。这就倒过来了,如果说过去是用老百姓的钱来赚老百姓的钱,但如今却变成了开发商必须先垫付巨额的建设资金,然后再慢慢回收,而且回收周期很长很长。昔日的无本万利变成了大本小利。没有雄厚的资本实力是玩不了这游戏的,至少传统的“空手道”模式将面临灭顶之灾。

      所以说,万科的战略转型敲响了传统房地产业的丧钟。

3 万科战略转型的重大意义

      除了将“空手道”逐出房地产市场,万科的战略转型至少还有三个重大意义。

      其一,以租赁市场代替售楼市场,对年青人和贫困群体无疑是一大利好,对经济发展也是一大利好。能够让人们摆脱房子对人的终身绑架,把有限的资金用于投资和创业,既能提升个人的收入水平,也能推动经济社会的发展。发达国家租房率普遍高于购房率,这早就是是我们应该效仿和学习的。

      其二,对房地产业摆脱楼市困境,走向良性发展是一大利好。对万科这样有实力的企业来说,既可以通过出租运营提升项目的市场价值,还可以通过出租来锁定目标客户,提升市场占有率和未来的销售率,还能通过资产证券化运营解决资本周转问题,总体上并不会对企业营利水平有太大影响,却能自此走向良性循环的轨道。对企业自身,对社会大众,对经济发展都是大好事。

      其三,剌破天价楼市的泡沫,让仍在死撑的开发商、政府和银行拿楼市刚需来绑架民众的美梦彻底破灭。

      当然,政府会否支持万科的战略转型和经营模式的创新,令人担忧。我们的政府,尤其是地方政府,从来都是对新事物习惯说不的,更何况你动了他的奶酪。消息刚一出来,万科就急急忙忙地否认新模式的全面实施,是否出于这方面的担忧呢?

      万科的战略转型和模式创新与中央的大政方针却是不谋而合的,但愿中央政府能强力支持万科的转型与创新,别让新事物都像专车那样被权力和利益部门往死里整。



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